Crise immobilière : l’histoire se répète
Malgré tout ce qu’on écrire sur la crise immobilière actuelle, le cycle semble bien le même qu’au début des années 90. Explications.
J’ai personnellement vécu et suivi avec attention la crise immobilière des années 90. Voici mes souvenirs. Je préfère me fier à mon expérience que de croire les analyses des experts qui ont trop souvent intérêt à faire croire en leur scénario.
J’habitais en 1987 dans un immeuble de la ville de Pantin. A cette époque, un 2 pièces de 35 m² se négociait 280 000 francs.
Au début des années 90, une de mes voisine revendait son appartement pour 530 000 francs. Les voisins étaient éffarés d’une telle plus value. Le pic était en haut ; personne ne le savait, ou du moins si, certains, qui se taisaient.
Alléché par cette perspective, une de mes voisines acheta le studio du RDC pour 280 000 francs en pensant que les prix ne baisseraient jamais. Tout le monde le disait !
En 1998, son studio était retombé à ... 180 000 francs.
En 1999 mon propriétaire me fit une offre de rachat de mon 2 pièces à 310 000 francs. Je refusais, je l’estimais trop cher. Je cherchais à louer dans le secteur. Les annonces de location inondaient les agences ! Les 3F, La Sablière, avenue Jean Lolive, affichaient en grand nombre des annonces de logements sociaux à louer et ne trouvaient pas de locataire ! Partout dans Paris fleurissaient des annonces «appartement à louer».
Vers septembre 1999, mon ancien propriétaire m’envoya une lettre pour m’informer qu’il venait de céder son bien pour 290 000 francs.
En juillet 99, les HLM de Seine Saint Denis me proposèrent, limite Les Lilas, un 2 pièces de 50 m² loi Carrez, refait à neuf et charges comprises pour 1 500 francs par mois. La ville de Pantin fit de même : 2 pièces, 40 m² pour 2200 francs... secteur Eglise de Pantin.
Partout fleurissaient des pannonceaux « à louer», «à louer», comme autant de «au secours, urgent».
Que s’était-il passer ?
Le cycle suivant :
1) forte demande d’achat - 2) hausse des prix - 3) saturation de la demande - 4) arrêt de la hausse des prix - 5) constitution de stock d’invendus - 6) hausse des stock d’invendus pendant plusieurs mois - 7) phase de négociation favorable aux acheteurs - 8) beaucoup de vendeurs se mettent à louer, faute d’acheteurs et pour ne pas perdre à la revente - 9) saturation de l’offre de location - 10) les locataires mettent les loueurs en concurrence - 11 puis descente des prix de plus en plus rapide.
Nous sommes dans la phase 7, et la 8 va commencer. Il n’est qu’à consulter la liste des biens à vendre sur PAP par exemple : elle a explosé entre octobre 2008 et janvier 2009. Seules les agences immobilières tentent un dernier baroud d’honneur. Comment ? En affichant une à une seulement dans leur vitrine les offres de location, afin de faire croire que c’est à prendre ou à laisser ! La ficelle marketing est un peu grosse... Et les loueurs impatients de louer ne laisseront pas s’installer cette ultime tentative pour faire croire que les biens à louer sont rares...
Un homme averti en vaut deux. L’immobilier va s’effondrer, et l’effondrement va se renforcer avec le chômage causé par la crise financière. Ce sera beaucoup plus grave que le milieu des années 90.
