Qui peut bien se targuer d'avoir reçu 40 millions de visiteurs par an ? La tour Eiffel ? Elle n'en compte que 7 millions environ. Le Louvre ? 8,3 millions en 2007. Non, ces plus de 40 millions de visiteurs ont été enregistrés au Forum des Halles, à Paris, en 2007. Il est bien évidemment difficile de comparer un musée, à la capacité limitée, et un lieu de passage tel que le Forum des Halles. Il n'empêche : ce centre commercial, fort d'un multiplexe, d'une Fnac, de 10 moyennes surfaces et de 180 boutiques, est le premier en France par sa fréquentation.
Le chiffre d'affaires cumulé des commerces qui y sont présents dépasse 550 millions d'euros par an. Et les loyers qu'ils versent rapportent plus de 50 millions par an à son heureux propriétaire à 65 % : Unibail- Rodamco.
Plus rentable que le résidentiel, moins volatil que les bureaux, la possession et la gestion de centres commerciaux a tout pour attirer les foncières. D'ailleurs, on compte plusieurs acteurs français spécialisés dans ce domaine, dont les deux premiers en Europe : Unibail-Rodamco (avec 19 milliards d'euros de patrimoine en centres commerciaux) et Klépierre (13 milliards).
Il existe toutefois de réelles barrières à l'entrée. A la différence d'autres activités foncières, il ne s'agit pas simplement d'encaisser des loyers. Si certaines foncières de bureau, certes de petite taille, n'affichent que quelques salariés, Klépierre, qui possède 272 centres commerciaux et en gère également plus de 100 supplémentaires, emploie environ 1.500 personnes !
Il faut en effet savoir animer les centres pour créer du passage, gérer les commerçants qui ne réalisent pas suffisamment de chiffre d'affaires, attirer les enseignes les plus dynamiques, maximiser les loyers lors des renouvellements de baux. C'est un véritable métier dont l'apprentissage prend du temps, et la réputation, longue à acquérir, a son importance.
Il existe également une prime à la taille. Ainsi, une présence au moins nationale, voire européenne, permet d'accompagner les grandes enseignes, comme les spécialistes de le mode H&M et Zara ou l'enseigne d'électronique Saturn, dans leur politique d'expansion. Lorsque Klépierre a annoncé l'acquisition du scandinave Steen & Strom en juillet, plusieurs enseignes sont venues voir la foncière pour essayer de planifier des implantations dans ces nouveaux pays.
Enfin, la rareté des emplacements constitue une autre barrière à l'entrée importante. En effet, dans la grande majorité des pays européens, et notamment en France, il est très difficile de construire de nouveaux centres commerciaux. Il y a de nombreux obstacles juridiques à franchir. Il faut une volonté réelle et durable des pouvoirs publics.
Avec le soutien de la municipalité, Altarea a ainsi mis près de six ans à créer le nouveau centre commercial de Porte-Jeune, à Mulhouse, inauguré le 14 octobre. Aujourd'hui, il s'ouvre en moyenne cinq nouveaux centres par an en France. Le spécialiste des services immobiliers CB Richard Ellis indique qu'il s'en ouvrait entre dix et vingt avant 1996.
Ce malthusianisme donne encore plus de valeur à la possession de centres existants. D'autant qu'il est bien plus facile de réaliser des extensions plutôt que créer des centres totalement nouveaux. Cette rareté devrait empêcher une perte de valeur trop importante avec le ralentissement du marché de l'investissement qui va conduire à une pression à la baisse sur le prix des actifs.
Les chiffres d'affaires des commerçants sont en baisse

Il est cependant illusoire de penser que ce segment de l'immobilier ne sera pas touché par les difficultés économiques actuelles.
En effet, les loyers que peuvent payer les commerçants sont directement liés au chiffre d'affaires qu'ils réalisent. Et ce dernier est évidemment dépendant de l'évolution de la consommation. Après plusieurs années exceptionnelles, 2008 marque une vraie rupture. La consommation a brutalement décroché au premier trimestre 2008, avant de passer dans le rouge au deuxième. Le chiffre d'affaires des enseignes de commerce de détail a logiquement flanché, après avoir crû de 3 % environ par an. Au cours du deuxième trimestre, il n'a enregistré qu'un maigre gain de 0,9 %.
Le chiffre d'affaires est même en baisse sur un an pour les commerces à dominante alimentaire (hypermarchés et supermarchés). Les conséquences se voient déjà sur l'activité des centres. Au 30 septembre, le chiffre d'affaires des enseignes en France a reculé de 0,7 % . Avec des évolutions contrastées selon les formats puisque les centres intercommunaux, d'une taille moyenne, voient leur activité progresser de 1 % quand les centres régionaux et ceux de centre-ville enregistrent un recul de respectivement 1,7 % et 1,5 %.
Cette évolution ne doit pas affoler. En effet, les loyers payés par les commerçants ont progressé en raison de leur indexation. L'indice de référence a changé, passant de celui de la construction (ICC) à un indice composite (ILC) qui prend en compte un ensemble de facteurs afin de lisser sa progression dans le temps.
Dans cette activité de cash-flow, la capacité de la foncière à obtenir ses loyers est très importante. Il s'agit d'un élément des plus rassurants. En effet, la législation française reconnaît l'existence d'un droit au bail, qui est une véritable propriété commerciale pour le locataire. Il peut le céder à un autre commerçant. Il peut aussi le perdre s'il ne paie plus ses loyers. Autant dire que c'est la dernière chose que ferait un commerçant. Cet élément explique la faiblesse du taux d'impayé, mais également celle du taux de vacance. En effet, le commerçant sur le départ fera beaucoup d'efforts pour trouver un nouveau locataire afin de lui vendre ce droit au bail.
Il est cependant clair que le dynamisme des loyers ne pourra pas se maintenir si la consommation fléchit durablement. Pour l'instant, les grandes enseignes ne semblent pas y croire. En effet, un certain nombre de nouveaux acteurs sont entrés récemment sur le marché français, comme les distributeurs de textile allemand New-Yorker ou japonais Uniqlo. Ce qui permet de penser que les meilleurs acteurs des centres commerciaux ont largement les moyens de résister à la tourmente actuelle.