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La contraction des crédits grippe le marché immobilier
Les taux se tendent et les banques restreignent leur offre
MARIE-CHRISTINE SONKIN |
JDF HEBDO | 14.06.2008 | Mise à jour : 19H49
« Le marché immobilier est en plein paradoxe, explique Michel Mouillart, professeur d'économie à Paris-X et partenaire de l'Observatoire crédit-logement/CSA. Les déterminants de la demande sont bons, les coûts des opérations reculent doucement, les revenus des ménages sont encore en progression, le niveau des taux est stabilisé depuis six mois, et pourtant les ménages n'achètent pas. » Ou plutôt ils achètent moins. Dans l'ancien, environ 700.000 transactions ont été enregistrées en 2007 et les prévisions pour 2008 étaient de l'ordre de 650.000 ventes. Il semblerait qu'elles se limitent à 610.000, voire moins.
Si les primo-accédants représentent une part non négligeable du marché (environ un tiers), pour les autres, l'achat d'un nouveau bien dépend de la vente du précédent, et quand les volumes font défaut, toute la chaîne immobilière s'enraye. Certes, le coût du crédit s'est renchéri, mais ce n'est pas la seule explication du phénomène.
Un taux moyen de 4,85 %
« Le mouvement de remontée des taux a marqué le pas dès novembre 2007, peut-on lire dans le tableau de bord mensuel de mai 2008 de l'Observatoire du financement des marché résidentiels. Le taux moyen s'est stabilisé à 4,65 % en mai 2008, soit le niveau qui était le sien en décembre 2007. » Selon le courtier en ligne Empruntis, on enregistre en juin des hausses allant jusqu'à 0,20 %, et sur quinze ans le taux moyen s'élève désormais à 4,85 %. Il grimpe jusqu'à 4,95 % sur vingt ans.
Mais pour Michel Mouillart, c'est essentiellement la baisse de la production de crédits aux ménages qui explique la contraction de l'activité du marché. « Sur les cinq premiers mois de l'année, nous n'avons pas observé de durcissement dans les conditions d'octroi de crédit, affirme-t-il. En revanche, au premier trimestre 2008, les établissements ont réduit de 10 à 11 % le nombre de crédits accordés. Beaucoup d'entre eux, et notamment les mutualistes, s'inquiètent des conditions futures de refinancement, et ces craintes ont été accentuées par les dernières déclarations de Jean-Claude Trichet sur les prochains relèvements de taux de la BCE. »
Pour Michel Mouillart, nous nous trouvons face à un scénario semblable à celui qui a précédé la grave crise immobilière des années 1990. La Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim) annonce en mai une baisse du prix des maisons de 3,3 % et une hausse de celui des appartements de 0,5 %.
Une crise comme en 1990 ?
En tout cas, la baisse n'est pas généralisée. Les biens les mieux situés résistent, notamment dans le centre de Paris, où les vendeurs ne sont pas encore prêts à accepter des rabais. Reste que dans les années qui viennent l'ensemble du marché pourrait être entraîné dans la spirale de baisse. Pour y échapper, les acheteurs doivent se montrer très exigeants sur l'em-placement, quitte à rabattre leurs prétentions sur la rentabilité du bien, et d'ici quelques mois il y aura peut-être quelques bonnes affaires à saisir.
Si les primo-accédants représentent une part non négligeable du marché (environ un tiers), pour les autres, l'achat d'un nouveau bien dépend de la vente du précédent, et quand les volumes font défaut, toute la chaîne immobilière s'enraye. Certes, le coût du crédit s'est renchéri, mais ce n'est pas la seule explication du phénomène.
Un taux moyen de 4,85 %
« Le mouvement de remontée des taux a marqué le pas dès novembre 2007, peut-on lire dans le tableau de bord mensuel de mai 2008 de l'Observatoire du financement des marché résidentiels. Le taux moyen s'est stabilisé à 4,65 % en mai 2008, soit le niveau qui était le sien en décembre 2007. » Selon le courtier en ligne Empruntis, on enregistre en juin des hausses allant jusqu'à 0,20 %, et sur quinze ans le taux moyen s'élève désormais à 4,85 %. Il grimpe jusqu'à 4,95 % sur vingt ans.
Mais pour Michel Mouillart, c'est essentiellement la baisse de la production de crédits aux ménages qui explique la contraction de l'activité du marché. « Sur les cinq premiers mois de l'année, nous n'avons pas observé de durcissement dans les conditions d'octroi de crédit, affirme-t-il. En revanche, au premier trimestre 2008, les établissements ont réduit de 10 à 11 % le nombre de crédits accordés. Beaucoup d'entre eux, et notamment les mutualistes, s'inquiètent des conditions futures de refinancement, et ces craintes ont été accentuées par les dernières déclarations de Jean-Claude Trichet sur les prochains relèvements de taux de la BCE. »
Pour Michel Mouillart, nous nous trouvons face à un scénario semblable à celui qui a précédé la grave crise immobilière des années 1990. La Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim) annonce en mai une baisse du prix des maisons de 3,3 % et une hausse de celui des appartements de 0,5 %.
Une crise comme en 1990 ?
En tout cas, la baisse n'est pas généralisée. Les biens les mieux situés résistent, notamment dans le centre de Paris, où les vendeurs ne sont pas encore prêts à accepter des rabais. Reste que dans les années qui viennent l'ensemble du marché pourrait être entraîné dans la spirale de baisse. Pour y échapper, les acheteurs doivent se montrer très exigeants sur l'em-placement, quitte à rabattre leurs prétentions sur la rentabilité du bien, et d'ici quelques mois il y aura peut-être quelques bonnes affaires à saisir.
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